На какие особенности необходимо обратить внимание при приобретении логистической недвижимости? Именно этот вопрос стоит в центре внимания автора публикации, который детально исследовал способы приобретения логистической недвижимости, а также иные вопросы, связанные с таким приобретением, в частности, с переходом прав собственности.
У зв’язку з переходом на європейські стандарти управління виробництвом з кожним роком в Україні збільшується число підприємств, які для отримання додаткових конкурентних переваг спрямовують значні зусилля на побудову сучасної логістичної системи. Це підтверджує низка масштабних проектів провідних українських виробників та логіс-тичних операторів, реалізованих за декілька останніх років, -будівництво/придбання сучасної логістичної нерухомості (логістичних, офісно-логістичних та виробничо-логістичних центрів, комплексів, терміналів) – ядра логістичної системи.
За свідченням аналітиків, існуюча логістична нерухомість не задовольняє попит та вимоги української економіки, що зумовлює зростання кількості транзакцій із придбання діючих логістичних комплексів, а також стимулює інвесторів будувати такі об’єкти для подальшого продажу. На практиці такі транзакції часто супроводжуються багатьма юридичними та комерційними особливостями і ризиками.
Купівля-продаж об’єкта логістичної нерухомості зазвичай розпочинаються з пошуку об’єкта, підписання протоколу про наміри або іншого документа, що визначатиме основні умови потенційної транзакції, та правового, маркетингового, фінансового, інженерно-технічного та екологічного аудиту об’єкта (due diligence), який здійснюється фахівцями у відповідних галузях (юридичними, аудиторськими, інвестиційними, маркетинговими та іншими компаніями). Головним завдання аудиту для покупця є визначення вартості об’єкта, розробка бізнес-плану та фінансової моделі його окупності, а також виявлення, оцінка та мінімізація усіх ризиків з метою придбання об’єкта з найменшими ризиками та низькими витратами за прийнятною ціною. Аналіз результатів аудиту надасть можливість обрати оптимальну схему, за якою буде відбуватися транзакція, визначити вид та структуру договору, а також можливі податкові та юридичні наслідки потенційної транзакції. Оскільки ціна продажу у великій мірі залежить від якості документів на об’єкт, продавець перед продажем також проводить аудит об’єкта, усуває виявлені істотні недоліки та мінімізує ризики.
З метою податкової опти-мізації покупцем логістичної нерухомості в більшості випадків виступатиме компанія, зареєстрована в країні зі сприятливою системою оподаткування, або її дочірня компанія в Україні. З іншого боку, для мінімізації витрат продавця продавати можна акції іноземної материнської компанії, що контролює українську компанію – власника нерухомості.
Способи придбання логістичної нерухомості
За ступенем готовності об’єкта розрізняють два способи придбання логістичної нерухомості: придбання введеного в експлуатацію об’єкта або недобудованого об’єкта/інвестиційного проекту.
(І) Придбання введеного в експлуатацію об’єкта
У випадку введеного в експлуатацію об’єкта можливе як придбання корпоративних прав (акцій) компанії-власника нерухомості (share deal), так і придбання нерухомості (assetdeal). Обидва види мають як переваги, так і недоліки. Найкращий варіант визначається під конкретну транзакцію.
Також можливе застосування інших схем придбання, пов’язаних з приватизацією, реорганізацією та банкрутством. Однак такі способи придбання є досить складними та витратними.
(а) Придбання корпоративних прав (акцій)
Транзакції з придбання корпоративних прав (акцій) компанії – власника нерухомості – це простий, швидкий та недорогий спосіб придбання логістичної нерухомості. Така транзакція дозволить логістичному центру продовжувати функціонувати в нормальному режимі, оскільки не вимагатиме переоформлення ліцензій, дозволів, погоджень, торгових марок та переукладення господарських договорів з існуючими орендарями та обслуговуючими організаціями і трудових договорів з персоналом.
Істотним недоліком цієї схеми є прийняття покупцем усіх існуючих зобов’язань компанії-власника об’єкта, що виникли до здійснення транзакції, та які іноді не вдається виявити і оцінити під час проведення юридичного аудиту. Проте, з метою запобігання негативним наслідкам для покупця у майбутньому, продавець корпоративних прав (акцій) може надати покупцю запевнення та гарантії відшкодування будь-яких вимог третіх осіб у зв’язку з діяльністю компанії, що продається, до моменту її купівлі новим власником.
Враховуючи те, що частина об’єктів логістичної нерухомості є новозбудованою, цілком імовірно, що компанія – власник об’єкта матиме значний податковий кредит з ПДВ (від’ємне значення). Для уникнення суперечок та судових спорів з органами державної податкової служби необхідно буде використати таке від’ємне значення ПДВ упродовж 3 років з моменту виникнення права на податковий кредит. Зазначений трирічний строк податківці намагаються застосовувати як строк давності використання права на податковий кредит, незважаючи на недостатню обгрунтованість такої позиції, що підтверджується судовою практикою. Тим не менш, ризик втрати права на використання від’ємного значення ПДВ та інших несприятливих наслідків існує (наприклад, перевірки, неприйняття декларацій). Негативні наслідки, пов’язані з податковими накладними, можуть також виникнути і у контрагентів, які, в результаті, можуть припинити користуватися послугами логістичного центру.
Зважаючи на це, концепцію використання податкового кредиту з ПДВ необхідно проаналізувати заздалегідь. У випадку, якщо на момент транзакції трирічний строк наближатиметься до завершення, правильним рішенням буде застосування альтернативної схеми з придбання об’єкта як цілісного майнового комплексу.
(b) Придбання нерухомості
Транзакції з придбання нерухомості загалом є менш ризико-вими в зв’язку з тим, що не передбачають передачу зобов’язань, але водночас дорожчими, ніж придбання корпоративних прав (акцій). Додатково до вартості об’єкта (логістичний комплекс та земельна ділянка під ним), покупець сплачуватиме ПДВ у розмірі 20% (з 1 січня 2014 року -17%) та збір до Пенсійного фонду у розмірі 1% від вартості логістичного комплексу (без урахування ціни земельної ділянки). Крім цього, у покупця виникне право на податковий кредит з ПДВ у великому розмірі, який необхідно буде протягом тривалого часу (інколи 3-7 років) списувати в рахунок існуючих зобов’язань. У деяких випадках це може викликати непорозуміння з податковими органами, можливі негативні наслідки яких зазначені вище.
Слід зауважити, що такі транзакції потребуватимуть певного часу на переоформлення, ліцензій, дозволів та договорів (зокрема, з обслуговуючими організаціями та персоналом), що може супроводжуватися перервами в діяльності логіс-тичного комплексу та/або втратою існуючих орендарів та інших клієнтів, що користувалися його послугами. Крім цього, можуть збільшитися розміри витрат на утримання комплексу.
Придбання нерухомості може бути застосовано у випадку, коли компанія – власник нерухомості перебуває у скрутному фінансовому стані, в зв’язку з чим її придбання неможливе. Крім цього, зазначений вид транзакції можна використати для запобігання втраті права на використання від’ємного значення ПДВ (перепродаж на афілійовану компанію).
(2) Придбання недобудованого об’єкта/інвестиційого проекту
У випадку придбання інвестиційного проекту або недобудованого об’єкта логістичної нерухомості можливі такі дві основні схеми придбання: (а) купівля корпоративних прав (акцій) компанії – власника швестищйного проекту/об’єкта будівництва або (b) відступлення майнових прав інвестора/забудовника на об’єкт будівництва. Додатково до зазначених схем варто зазначити можливість придбання інвестиційних сертифікатів в іїтвестшлй-ному фонді або прав на участь у фонді фінансування будівництва, що фінансують проект, з наступним оформленням права власності на об’єкт після завершення будівництва.
Якщо логістичну нерухомість купують на етапі проектування або будівництва, необхідно ретельно проаналізувати погодження проектної та будівельної документації, а також законність отримання всіх дозволів, необхідних для здійснення будівництва. Інколи виникає потреба здійснити дослідження інженерно-технічного характеру, зокрема, перевірку інженерних рішень проекту будівництва логістичного комплексу.
При використанні схеми з відступленням майнових прав на об’єкт будівництва належну увагу необхідно буде приділити гарантіям прав покупця на реєстрацію права власності на споруджуваний об’єкт.
Проблеми та нюанси придбання логістичної нерухомості
Зазвичай право власності на об’єкт логістичної нерухомості оформлюється одним свідоцтвом про право власності (одним записом у реєстрі прав власності на нерухоме майно). Однак на практиці можуть трапитися випадки, коли різні приміщення логістичного комплексу будуть оформлені окремо, причому деякі з них взагалі не матимуть правовста-новлюючих документів, наприклад котельні, трансформаторні підстанції. Якщо виявиться, що якесь із приміщень належить третій особі, можуть виникнути значні проблеми при використанні всього об’єкта, зокрема, у зв’язку з тим, що деякі обслуговуючі приміщення перебуватимуть у спільній власності.
Іноді нерухомість набувається продавцем та документально оформлюється з істотними порушеннями або помилками в документах, які необхідно усувати. Особливо це стосується випадків придбання земельних ділянок з державної або комунальної власності та приватизації логістичної нерухомості. Час від часу окремі труднощі виникають при користуванні земельною ділянкою, що знаходиться під логістичним комплексом. Для їх уникнення потрібно детально вивчити всі обмеження на використання земельної ділянки, а також звернути увагу на місцезнаходження об’єкта та власників (користувачів) сусідніх земельних ділянок.
Нерідко виявляється технічно неможливим переоформити на покупця трансформаторні підстанції, газорозподільні пункти та інші інженерні мережі, від яких залежить належне функ-ціонування комплексу. Також трапляються випадки, коли в попереднього власника відсутня проектна документація на системи газопостачання та/ або електропостачання, у зв’язку з чим у нового власника виникають проблеми з переукладенням договорів із районними підрозділами обленерго та філіями облгазу, які можуть викликати тривалі перерви в діяльності логістичного центру.
Можливі також проблеми, пов’язані з обслуговуючими/комунальними організаціями, які надають послуги водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання, сервісного обслуговування котелень, холодильного обладнання, промислових кондиціонерів, систем протипожежної безпеки та інших систем. Наприклад, послуги надаються однією або декількома такими організаціями неякісно, а альтернативні постачальники відсутні чи неможливо достроково припинити діїочий договір на обслуговування. Це може значно погіршити ведення бізнесу протягом кількох років.
Також можливі негативні наслідки у зв’язку із завищенням ціни об’єкта та розміру орендних ставок, перебільшенням рівня завантаженості логістичного комплексу, тривалим строком договорів з існуючими орендарями, які складно розірвати або змінити з метою збільшення орендних ставок. Для їх уникнення концепцію логістичного центру необхідно ретельно продумати заздалегідь. Особливо це стосується договірних відносин з існуючими та потенційними орендарями складських, виробничих та офісних приміщень. Договори з існуючими орендарями необхідно ретельно перевіряти на предмет можливості їх зміни або розірвання.
Окремуувагу необхідно приділити питанням дотримання вимог природоохоронного і санітарно-епідеміологічного законодавства та відповідної дозвільної докумеетації, зокрема, у частині спеціального водокористування, викидів забруднюючих речовин в атмосферне повітря, розміщення відходів, зберігання отруйних речовин, пестицидів та агрохімікатів, раціонального використання енергетичних ресурсів тощо. Останнім часом перевірки контролюючих органів у зазначених сферах почастішали, а вимоги стали жорстиші. Недотримання таких вимог може призвести до обмеження, тимчасового або повного припинення діяльності логістичного комплексу.
У світлі останніх змін у концепціях розвитку та генеральних планах великих міст України, зокрема Києва, які передбачають винесення/розташування підприємств за межами міст, не рекомендовано купувати об’єкти логістичної нерухомості в таких містах. Найкраще для цього підійдуть міста-сателіти, що знаходяться на основних транспортних напрямках, та місцевість поблизу них. Зокрема, перспективним є будівництво та придбання логістичних активів неподалік від майбутньої окружної дороги навколо столиці.
Автор: О. Сапура
Источник: Юридична Газета. – 2012. – № 7. – С. 8 – 9.